承办律师：内蒙古三恒律师事务所吴静律师、张航律师

委托人：自然人B

委托地位：被告

审理法院：东胜区人民法院　

案由：排除妨害纠纷

代理期限：2024年7月17日至2024年9月30日

审理结果：驳回A公司全部诉讼请求

关键词：侵权责任纠纷 租赁合同 主体适格 侵权损害

一、典型意义

该案件虽然一审胜诉，但最终二审以调解结案。该案的典型意义在于：行为人即使在取得土地使用权时存在瑕疵，但仍应当保护权利人的利益。因法律行为发生的年代久远，对于瑕疵民事法律行为，法院无法追溯相关各方的责任，轻易否定民事法律行为的效力。在此情况下，以调解方式结案，既能够使各方权益得到平衡，又能使纠纷得到最终解决。

二、基本案情

2004年2月11日，原告A与东胜区罕台镇某社签订《五荒土地租赁协议书》,约定某社将665亩五荒地出租给原告A，并且当时村民亦在上述租赁协议上签字，租赁期限为50年。2022年9月9日，东胜区罕台镇某社召开村民委员会，经全体社员同意，将13.6亩的土地流转给被告B，并保证流转土地不存在任何权利负担，流转期限为30年，从2022年10月1日至2052年9月30日。实际上，本次流转给被告B的土地在原告A租赁土地范围内。

三、原告A的诉求、事实理由及主要证据

（一）诉讼请求

请求排除被告B对原告A租赁土地的妨害，拆除在原告A承包土地上建造的建筑物，将土地恢复原状。

（二）事实理由

2004年2月11日，原告A作为乙方与东胜区罕台镇某塔社作为甲方签订《五荒土地租赁协议书》,约定某社将665亩五荒地出租给原告A，租期为五十年，租金为125277元。《五荒土地租赁协议书》签订后，原告A依法取得东胜市2004字第荒有200409号《五荒土地使用证》,该证书记载原告A为案涉土地的使用者，批准使用年限为2004年4月1日至2054年2月11日，故原告A对案涉土地依法享有使用权。2023年，被告B未经原告A允许，在原告A租赁的土地范围内建造起房屋、养殖场等建筑物，侵害了原告A权益。

（三）主要证据

1.《五荒土地租赁协议书》及《补充协议书》一份共4页；

2.收条六份共4页；

3.《五荒土地使用证》一份共4页；

4.原告A处法定代表人与被告B的微信聊天记录一份共3页；

5.《农村土地承包合同书》一份共8页；

6.2024年1月17日拍摄的视频一份。

四、被告的答辩、事实理由及主要证据

(一)答辩状

答辩人并未侵害被答辩人权益。

1.被答辩人或已丧失承租土地的使用权，并非适格诉讼主体

经答辩人向东胜区罕台镇某社村民委员会（下简称“村委会”）及相关村民了解：虽然2004年2月11日村委会与被答辩人签订了《五荒地租赁协议书》，但由于该份协议上并非村民本人签字，且均为同一个人的笔迹，所以村民并不承认该份协议，因此，该协议的真实性和合法性存在问题。由于村民不承认上述租赁协议，遂后续与内蒙古C公司于2015年10月28日签署《临时用地租赁协议》。村委会同意C公司临时租用土地用于国道210线添漫梁北至越家壕改线工程，租赁期限届满后，答辩人才向村委会承包了案涉土地。因此，被答辩人不是上述租赁土地的使用权人，亦非本诉讼案适格主体，因此答辩人不存在侵害被答辩人权益的可能。

2.被答辩人承租土地四至界限不明确

经答辩人查阅当年村委会及村民与被答辩人签订的《五荒地租赁协议书》，该协议中关于租赁土地的四至界限并不清楚，且土地使用权证记载的“四至”内容也不明确，虽后附测绘图，但均未能明确被答辩人实际承租土地的四至界限，即，不能得出被答辩人承租土地范围已涵盖答辩人承租的土地。因此，答辩人未侵害被答辩人权益，答辩人依法享有在承包范围内使用权不受侵犯。

3.土地承包与土地租赁系两个法律关系，应适用不同法律规定

若签订的合同为土地承包合同，则应受《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定调控，且受二轮土地承包最长期限至2027年12月31日的限制。而签订合同为土地租赁合同的，由于尚未出台相关政策对租赁期限予以限制，则应当受《中华人民共和国合同法》关于租赁的相关规定调整。

4.被答辩人承租土地已超法定租赁期限，超出部分应认定无效

首先，被答辩人与村委会及村民在2004年2月11日签订《五荒地租赁协议书》，该协议书中约定村委会及村民将五荒土地出租给被答辩人，由被答辩人按约定支付土地租金，可见该协议为土地租赁合同，应适用合同法关于租赁的相关规定。其次，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”当事人就是为了规避实践中存在的“以租代买”，超过20年的部分因违反法律强制性规定而无效。再次，结合被答辩人签订《五荒地租赁协议书》的内容，租赁期限自2004年4月11日起至2054年2月11日，因《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日起开始施行，故自该法施行之日起，土地租赁期限超过二十年的约定，系违反上述法律规定的无效约定。综上，被答辩人与村委会及村民签订的《五荒地租赁协议书》自2004年4月11日起计算二十年为合法的租赁期限，而自2024年4月11日起至2054年2月11日止的租赁期限部分应属无效。由于答辩人承包合同现仍有效，则被答辩人要求拆除答辩人在其承包土地使用权上建造的建筑物，并将土地恢复原状，现已无法律依据、权利支撑和实际必要。

5.答辩人未实质对被答辩人造成任何损失

由于被答辩人土地使用权证四至界限不明确，而答辩人系经村委会会议、公示、政府备案等合法程序承包的土地，且已足额支付土地承包费用，则不应苛责且过分要求答辩人自行辨别四至界限不明确的土地使用权范围是否囊括其承包的土地，因此，答辩人应属善意第三人。对待已足额支付对价的善意第三人，不应要求其进行赔偿。

侵权填平原则是我国民事侵权赔偿的基本原则之一，源自德国法中，即赔偿是以弥补权利人的损失为目的。回归本案，由于案涉五荒地一直未曾投入使用，所以即便答辩人在案涉五荒地上建造建筑物，也未对被答辩人造成任何实际损失；若被答辩人确有损失，应举证证明。

综上，被答辩人的诉讼请求不成立，应当予以驳回。

（二）主要证据

1.《罕台镇某社会议记录》一份，2页；

2.《公示》一份，1页；

3.《内蒙古自治区设施农业用地使用协议》一份，

4.《罕函发[2023]号鄂尔多斯市东胜区罕台镇人民政府关于被告B农业用地的备案》一份，4页；

5.《农村土地承包合同书》一份，10页；

6.《收条》一份，1页；

7.《临时用地租赁协议》一份，4页。

五、代理思路及代理工作内容简述

首先，由于原告A与罕台镇某社签署的协议为租赁合同仅享有债权，并非承包合同享有的物权，因此原告A主体不适格，不享有物权的排除妨害请求权。其次，租赁合同应当受租赁最长20年的时限限制，超出部分应当无效；经与村民核实后，村民并未签署该租赁合同，且该租赁合同、收条等签字均为别人代签，代签行为亦未被追认。再次，被告B流转土地经村民委员会、公示、备案等法定程序，系善意第三人，而原告A并未经过上述法定程序。因此原告A无权要求被告B拆除在案涉土地上建造的建筑物。

六、裁判结果及裁判理由

本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百三十六条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案为原告A基于其与东胜区罕台镇某社签订的《五荒土地租赁协议书》的承租人身份主张排除妨害，恢复原状。原告A公司在该土地上基于租赁协议书享有的为债权并非为物权，故其不享有物权人的排除妨害请求权。如原告A主张系基于承租人身份认为被告妨害其占有行为，其应举证证明对案涉土地存在持续占有的事实。但其未能举证证明一直占有该土地，故原告A基于占有主张排除妨害，本院不予支持。且本案在案证据显示，被告B与村民等签订《农村土地承包合同书》,合同中写有权属无任何纠纷、争议，且其上没有设定抵押、被查封及租赁、承包给他方或与他方合作、入股经营等权利受到限制或瑕疵的情形。在签订该合同前罕台镇某社会议中对该承包事宜进行讨论，并同意被告B承包案涉土地，且同日对该流转土地事宜进行公示。被告B就案涉土地如何使用与村委会签订协议，并在鄂尔多斯市东胜区罕台镇人民政府进行备案，以上可以证明被告B对案涉土地的占有、使用为善意。综上原告A的诉讼请求于法无据，本院不予支持。第三人村民经本院传票传唤未到庭，不影响本案的审理。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十六条、第四百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决驳回原告A公司全部诉讼请求。

七、承办律师的法律分析与经验总结

首先，原告A在取得土地使用权证后，就视为对外产生了公示效力，被告B取得案涉土地虽经法定程序，但实际占用土地的时间在其使用权到期前；就算原告A取得土地使用权证时存在瑕疵，但法院无法径行判决确认该权证无效。因此为了各方利益的平衡，一审法院并未采纳我方合同无效的意见，以善意取得的方式判决我方胜诉，但二审法院考虑到维护社会秩序的稳定，所以主持了调解，以平息各方权利冲突。

其次，总结本案知识点：农村土地租赁需严格遵循《农村土地承包法》程序要求；村民签字真实性、会议决议、公示文件是农村土地纠纷的关键证据；债权纠纷应主张违约赔偿，排除妨害需以物权为基础。

八、文书展示

代  理  词

1.原告A与鄂尔多斯市东胜区罕台镇某社签订的《五荒地租赁协议书》应属无效合同

1）原告A租赁土地已超法定租赁期限，超出部分应认定无效

结合原告A提交的租赁协议书内容及原告A在庭审过程中的表述和自认，可以确定该协议书系土地租赁合同，应适用合同法关于租赁的相关规定。并且原告A也在庭审中自认，除该份租赁协议外，再未与某社签订任何类型的合同，而《五荒地租赁协议书》的租赁期限为50年，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，租赁期限不得超20年的强制性法律规定，故《五荒地租赁协议书》自2004年4月11日起计算二十年为合法的租赁期限，而自2024年4月11日起至2054年2月11日止的租赁期限部分应属无效。

2）《五荒地租赁协议书》系经虚假意思表示签订的

结合该协议书及原告A庭审自认，签订该租赁协议的目的系为了种植、养殖、建设康养基地、建设各类水源工程、建设护岸林带，但存在以下问题：首先康养建设是需要变更建设用地性质，而五荒地、耕地并不能直接进行建设，其次签订该份协议应当系基于国家或政府的政策而订立，所以原告A才能以不符合常理每亩地每50年188元极低的价格租赁土地，但原告A在签订协议后，并未进行上述设施和工程的建设，因此被告有理由怀疑原告A签订该合同时，系经虚假意思表示签订且损害了国家利益的无效合同。所以被告要求原告A在法院组织下次开庭时，提供当时政府的立项、批复及相关政策文件，若原告A未能提供，被告请求法院调取相关资料并查明事实。

3）《五荒地租赁协议书》并非村民本人签字及委托代签，亦未经村民本人追认，应属于无效协议

首先，结合庭审内容及第三人村民出庭辨认、核实，原告A与鄂尔多斯市东胜区罕台镇某社达成的《五荒地租赁协议书》中并非村民本人的签字。原告A庭后未能核实村民本人签字的事实，也未提供相应证据证明案涉合同签字系村民本人签字的事实。其次，由于村民本人对此事不知情，所以不认可代签的事实，亦未对该签字行为追认，因此该合同对案涉村民本人不发生法律效力；况且原告A亦未提供证据，证明该代签行为系经村民本人授权委托的真实意思表示。综上，由于案涉租赁协议未经村民本人同意，且村民本人也未对该代签行为予以追认，因此案涉《五荒地租赁协议书》应属无效合同。

4）原告A依据《五荒地租赁协议书》的约定，租赁农村土地的未经法定程序

由于农村土地是农民的基本生产资料，是农民的生活保障，也是农民的重要财产，承载着农民的情感和归属感。所以对农村土地的租赁，必须依照相关法律法规的内容，严格按程序规范进行，即必须坚持公开、公平、自愿、公正的原则，充分发扬民主，广泛征求群众意见，成立由村民代表参加的工作小组，拟定方案；且向本集体经济组织以外的单位或者个人租赁农村土地的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

首次庭审过程中，被告要求原告A出示案涉土地租赁经合法程序的相关证据资料，被告未能出示，二次开庭时，原告A仍未能向法院出示任何有关租赁案涉土地相关程序合法合规的任何证据材料，因此仅凭原告A提供的现有证据，并不能证明其经法定程序租赁案涉土地，因此案涉《五荒地租赁协议书》亦属无效合同。

2.被告B1仅为被告B2雇佣的工作人员，与本排除妨害纠纷案件无任何关联，不应被列为共同被告

3.其他内容详见答辩状和质证意见

综上所述，由于原告A签订《五荒地租赁协议书》部分或全部无效，而被告B与某社村民委员会签订的承包合同现仍有效，则原告A要求拆除被告在其承包土地使用权上建造的建筑物，并将土地恢复原状，无法律依据、权利支撑和实际必要。